美国二手房销量跌至16年低点，房主宁可抵押借款也不卖房

美国二手房销售降至16年来最慢水平，原因就藏在数百万份文件里：抵押贷款合同上写着一个谁都不愿放弃的低利率。房主不肯卖房，转而以不愿搬离的房子作抵押借钱。

这种僵局的影响远不止于房地产经纪人的办公室。首次购房者如今面对的借贷成本接近本世纪最高水平，持有低息贷款的房主自然有充分理由继续住下去；而通常会出手缓解压力的美联储，正准备再度收紧政策。

销量大跌，房价几乎纹丝不动

美国全国房地产经纪人协会表示，10月二手房销售年化速度降至375万套，较9月下降5.5%，同比下降8.8%，创2010年8月以来新低。中西部、南部和西部的销量均有下滑，东北部则保持稳定。房价几乎没有受到影响：成交价中位数为41.67万美元，略高于一年前的水平。

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该行业组织首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）将此归咎于抵押贷款利率。他说，利率“升至2000年以来的最高水平，只有2023年的一个月例外”。根据Mortgage News Daily的数据，30年期固定利率平均徘徊在7.2%左右；本周通胀报告显示数据高于预期后，利率单日跃升至7.30%。而在疫情期间，同类贷款利率仅略高于3%。

一笔低息旧贷款，比搬家更划算

根据Realtor.com对联邦数据的分析，第二季度美国未偿抵押贷款中，利率为4%或更低的占49.1%，接近一半。若用利率超过7%的新贷款替换旧贷款，每月还款额可能增加数百美元，因此需要现金的房主转而申请房屋净值信用额度。纽约联邦储备银行报告称，这类额度的未偿余额第三季度增加230亿美元，达到4810亿美元，创2005年以来最大增幅。

贷款机构从两头都感受到了市场冻结。抵押贷款银行家协会的数据显示，再融资申请量比一年前低57%，购房贷款申请量下降18%；即使利率短暂回落曾吸引部分买家重返市场，这一局面也没有改变。

房屋净值这块缓冲垫，利率却会浮动

云给出了较为乐观的解读。他说，美国8800万房主的财务状况总体稳健，利率下行可能释放大量积压需求。Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）也表示，她不认为销量会一直低迷。两种看法都寄望于借贷成本下降，交易员押注的却是相反方向。根据Bankrate的数据，房屋净值信用额度通常采用浮动利率，11月初平均为7.49%；因此，美联储每次加息，都会直接落到那些选择贷款而非卖房的房主身上。尽管这类贷款余额仍远低于2009年约7140亿美元的峰值，但如今已连续18个季度上升。

这些数据反映的是美国特有的问题。美国大多数抵押贷款的固定期限长达30年，这也是房主在压力之下选择按兵不动而非卖房的原因。在英国，英格兰银行本月将利率上调至4%，而固定利率贷款通常只有几年期限，因此利率上升更快传导至家庭预算。

下一轮销量数据公布前，美联储将召开会议

10月消费者价格上涨0.4%，高于经济学家预期的0.3%。如今交易员已将12月加息视为板上钉钉：根据CME FedWatch工具，约88%的人预计将上调0.25个百分点，其余人则预计上调0.5个百分点。9月加息后，美联储基准利率区间为3.75%至4%，这是自2023年以来首次加息。决策者将于12月8日召开今年最后一次会议，美国全国房地产经纪人协会则会在12月9日公布11月销售数据。

加息会让买家申请新抵押贷款的成本更高，也会让那些为留住房子而抵押房产借钱的房主承担更高代价。

标签: 美联储, 利率, 房贷利率, National Association of Realtors, 住房, 美国房地产市场

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